2026 종부세 개편안 총정리

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2026년 8월 3일, 재정경제부가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 종합부동산세만 놓고 보면 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제·세부담 상한까지, 세액을 산출하는 거의 모든 단계가 동시에 바뀝니다. 이 글에서는 계산 순서대로 이어서 정리했습니다.

📌 이 글은 주택 보유세 중 종합부동산세만 다룹니다. 재산세(매년 7·9월, 지자체 부과)는 이번 개편안 대상이 아닙니다.

⚠️ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부안을 정리한 정보 제공용 글이며, 투자·세무 조언이 아닙니다. 9월 3일 이전 정기국회 제출, 12월 본회의 최종 통과 절차가 남아있으며, 실제 시행은 2027년 6월 1일 기준부터입니다. 국회 심의 과정에서 금액·시행일이 달라질 수 있습니다.

종부세 계산이 어느 단계에서 바뀌는가

원래 계산 순서: ①과세대상 판정 → ②기본공제 차감 → ③공정시장가액비율 적용 → ④세율 적용 → ⑤세액공제 → ⑥세부담 상한

단계	변경 내용
①과세대상	1세대 1주택자 14억 원 초과부터 과세 (기존 12억 원)
②기본공제	거주 여부로 14억·9억·4억+α 분화
③공정시장가액비율	60% → 70% 또는 80%
④세율	주택 수 기준 → 주택 가액 기준, 6~12억 구간도 인상
⑤세액공제	보유기간 공제 → 거주기간 공제, 금액 한도 신설
⑥세부담 상한	150% → 200%

적용 시점: 과세기준일(매년 6월 1일) 기준, 실제 첫 적용은 2027년 6월 1일 기준 → 그해 12월 고지분부터. 공정시장가액비율 80%·세율 완전 일원화·세액공제 한도 600만 원은 2028년부터.

📌 다주택자 등 과세대상 기준: 1세대 1주택자는 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원) 초과부터 과세 대상이 되는 반면, 그 외 다주택자 등은 보유주택 공시가격 합계액이 9억 원(시가 약 13억 원)을 초과하면 과세 대상이 됩니다. 1주택 여부에 따라 과세 시작선 자체가 다르게 적용된다는 점을 먼저 확인해두시면 좋습니다.

유형별 변화

① 1주택 실거주자 — 중저가는 유리, 고가는 불리

기본공제 12억 → 14억(시가 약 20억) 상향. 정부 문답자료 사례:

• 시가 20억(공시가 15억), 60세·10년 거주: 2028년 종부세 27.6만 원 → 10.8만 원 (감소)
• 시가 30억(공시가 20억): 91.0만 원 → 76.0만 원 (감소)

다만 고가주택일수록 공정시장가액비율·세율 인상 효과가 기본공제 상향 효과를 역전

② 1주택 비거주자 — 기본공제부터 축소

기본공제 12억 → 9억으로 축소. 부담 증가폭이 가장 큰 그룹. 단, 취학·직장이전·질병·해외체류·부모봉양 등 부득이한 사유는 최장 3년까지 거주기간으로 인정.

③ 부부 공동명의 1주택 — 실거주 여부로 공제액 완전히 갈림

구분	실거주	비거주
개별과세	각 9억, 합산 18억 (유지)	각 4억, 합산 8억 (18억→축소)
1주택 특례	14억	9억 (12억→축소)

④ 고령자·장기보유(거주) 세액공제 — 구조 개편

연령별 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)는 유지. 기간별 공제는:

구간	현행(보유)	2027(보유기준)	2027(거주기준)	2028~(거주기준)
5~10년	20%	10%	20%	20%
10~15년	40%	20%	40%	40%
15년+	50%	25%	50%	50%

2027년은 보유·거주 중 유리한 쪽 적용, 2028년부터 거주기간만 반영.

공제 금액 한도 신설: 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원. 공제율 80%를 채워도 이 한도에 걸리면 잘림 → 고가주택일수록 체감 공제율 하락.

예시 (시가 45억, 70세, 10년):

• 거주 10년: 2026년 154.9만 원 → 2027년 200.3만 원 → 2028년 281.3만 원
• 보유만 10년(비거주): 2026년 154.9만 원 → 2027년 614.6만 원 → 2028년 1,019.1만 원
• → 거주 여부만으로 2028년 기준 약 738만 원 차이

⑤ 다주택자(2주택 이상) — 거주 비중이 공제 좌우

기본공제: 일괄 9억 → 4억 + (5억 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 공시가격 합계)

예시 (공시가 10억 주택 기준):

• 2채 중 1채 거주: 4억 + (5억×10/20) = 6.5억
• 2채 모두 비거주: 4억
• 3채 중 1채 거주: 4억 + (5억×10/30) ≒ 5.7억

3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 포함(1세대1주택자 제외) → 공정시장가액비율 2027년 70%, 2028년 80%.

“2년 안에 팔아야 한다”의 정확한 조건

일시적 2주택 특례기간 단축은 종전·신규 주택이 둘 다 조정대상지역인 경우에만 3년 → 2년. 그 외는 3년 유지. 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 적용 (그 이전 취득·계약금 지급분은 종전 3년 규정).

고령자 완충장치 — 납부유예 확대

• 소득 요건: 총급여 7천만 원 → 8천만 원(종합소득 6천만 → 7천만 원)
• 고령·장기거주 유형 신설: 65세 이상 + 10년 이상 거주 + 보유세가 소득 대비 10% 이상이면 소득 요건 미적용
• 보증보험 담보 시 이자상당가산액 감면
• 납부유예는 ‘면제’가 아닌 ‘미룸’ — 양도·상속·증여 시점에 정산

세부담 상한도 상향

150% → 200% (2027년 납세의무 성립분부터, 주택분·토지분 모두). 다른 인상 요인이 겹칠 때의 충격 완화 장치가 느슨해지는 효과.

공시가격부터 확인하세요

종부세는 공시가격 기준 (시가 아님). 아파트 기준 공시가격은 통상 시가의 70% 안팎. 부동산공시가격알리미에서 조회 가능.

절세 체크리스트

거주 중인 1세대 1주택자

• 공시가격 합계 14억 이하면 2027년 이후 과세 대상 이탈 가능
• 20억 안팎까지는 기본공제 상향 효과로 부담 감소 가능
• 거주 10년·15년 넘기면 공제율 40%·50% — 거주 이력 증빙 관리
• 고가주택은 세액공제 금액 한도(2027년 800만/2028년 600만) 주의

보유만 하고 비거주

• 기본공제 9억으로 축소, 부담 증가폭 최대
• 부득이한 사유 해당 여부 확인
• 실거주 전환 가능하면 2027년 이전 검토

다주택자

• 거주주택 가액 비중이 공제액 결정
• 조정대상지역 포함 여부로 공정시장가액비율 트랙 결정
• 세부담 상한 200%로 급증분 반영 확대

부부 공동명의·일시적 2주택

• 개별과세 vs 특례, 매년 재계산 필요
• 2026.8.3 이전 취득·계약금 지급분은 종전 3년 규정 (증빙 보관)
• 특례·납부유예는 매년 9/16~9/30 신청

🏠 직접 계산해보기 → 종합부동산세 계산기 (유형별로 2026 현행 vs 2027·2028 개편안 예상 세액 비교)

이 글은 개인적으로 조사한 내용을 정리한 정보 제공용 글이며, 투자 권유나 매수·매도 추천이 아닙니다. 최종 시행 여부는 재정경제부·국세청 공식 발표를 확인하시기 바랍니다.